来源：www.daxuelw.org 发布时间：2019-11-06
摘 要：在房地产行业中，人们逐渐开始重视去库存方面的问题，积极探寻适宜的方法予以化解。只有对去库存问题进行有效地解决，才能推动我国房地产事业持续、健康、有序地发展。现阶段，房地产高库存已成为阻滞行业发展的关键性问题，正常的房地产投资活动受到限制，房地产活动的金融风险有所增加。文章对去库存中的问题进行了分析，并提出了相应的改进措施。
关键词：房地产；去库存；问题；对策；研究
当房地产行业出现顺周期时，房地产市场的繁荣就会自然而然地带动房地产相关产业的过度增长。如果房地产呈现出周期性的调整，则房地产业对那些相关产业及行业的需求就会下降，从而造成不少行业及产业出现产能过剩的情况，如钢铁、水泥等这些行业受到的影响最明显。在今后的发展中，应该通过更加温和的方式，去缓解产能过剩的情况，这一工作与房地产去库存化的进度有着直接的关系。
1 房地产去库存化问题分析
1.1 房地产去库存化及农民市民化问题
从现阶段的我国城市化建设发展状况来看，仍然处于一个起步阶段。农民人口占据较大的人口数量比例，虽然很大一部分农民都转移到了城市之中工作，但因为社保、户口等方面的限制，不能真正地成为城市人口，是农民市民化的一种阻碍，也就是说不能凭借农民人口力量去消耗商品房的库存。另外，新农村建设速度逐渐加快，带动了农村地区的进步，使得农民平均的生活水平都得到了很大程度地提高，这样一些农民就没有意愿进入城市就业或落户了。这种情况下去解决房地产去库存化的问题，就应首先得到农民在购房或租房方面的支持，其中，农民市民化是阻碍农民真正在城市落户的最主要的因素。
1.2 去库存化的房地产政策问题
要想顺利地实现房地产去库存化就需要相关政策的扶持，通过宏观政策的正确引导，使得房地产市场的运营可以进一步地规范化、完善化。但结合当前的情况来看，一些房地产领域实施的引导政策，并不能够发挥其实质性的意义。比如在税收角度分析，其中的税收政策不能对住房消费和投资进行有差别地区分。从另一角度来说，就是住房税收政策不能对住房投资行为和投机行为实行正确地区分。如果投资商把住房资源进行投机，就容易造成房地产价格的持续增长，最终导致房地产泡沫加重。房价的飙升也会成为阻碍人们购房的一大因素，进而加重房地产库存化的问题，出现一种恶性的循环。
去库存
1.3 房地产去库存化的市场环境问题
虽然我国的房地产行业获得了比较快速的发展，但其整体的市场运作体系还不健全。在市场环境产生暂时的低迷状态时，政府通常会按照习惯去使用一些刺激性方法带动市场发展，房地产市场逐渐地就会依赖于政策调节，形成了房地产市场的一种不健康的状态。从实质来说，房地产市场的发展，仍然缺少一种长效机制去进行自我协调与管理。并且，房地产行业的供给也存在非常不均衡的情况：一线城市资源较为紧张，房价呈现出持续上升的趋势；三、四线城市的房地产库存化问题非常严重，有的城市还存在很多商品楼盘空置的状况。可见规范房地产市场运作的重要性，需要尽快地实现市场的有序运作。
2 房地产去库存化的对策研究
2.1 加快新型城镇化建设
根据“十三五”会议的指示，推动农民工市民化，是新型城镇化建设的重要核心工作。加快农民工市民化能有效地扩大需求，构建新的供需通道，缓解我国房地产的库存压力。这样就能够有效地减少市场波动，从而使市场更加稳定地运作。将外来户或农业转移人口作为管理重点，实现城市住房制度与户籍制度的不断完善。推动改革进程，让那些非户籍人口或农业转移人口能够在就业地区进行落户，在当地买房。那些中小城市以及三线城市，应该利用自身城市的发展实际，去积极地促进产业结构的调整，提高城市的综合发展实力。这样，可以对外来人口增强吸引力，使城市中的住房资源的供求达到一种动态的平衡。
2.2 房地产去库存化需要构建长效机制
通过建立并不断完善长效机制，让房地产市场能够更加健康、稳定地发展，使市场本身具备一定的自我调控能力，推动供求关系逐渐走向平衡。长效机制的建设，需要先完善房地产税收的相关制度，对市场内的各种行为进行规范。另外，形成购租并举制度，这样能够增加租赁类型的房源，利用租房的形式使房地产库存状况得到缓解。同时，还应该采取城市住房供应双轨化机制，区分开市场自我调控和政策扶持的意义。增强商品房和保障房两者的联系，实现住房保障的货币化发展。此外，还要对住房规划工作进行改进，适当地调整住房公积金制度，为城市新入住的市民提供更加安全的住房贷款。
2.3 房地产去库存化需要规范市场活动
在国家相关的房地产政策的执行过程中，不管实施状况怎样，都需要遵循市场发展的规律。通过市场价格的改变，去达到经济上的均衡进步。利用价格调控政策，科学地引导市场运营，使市场内供求关系达到一种相对的平衡状态。另外，还需要对市场的行为与经济活动等进行规范，在宏观调控的基础上，让房地产开发商能够主动地参与进来。分析市场发展状况，去设计科学的价格方案，推动市场出清，加快资金的回笼速度。
3 结束语
房地产去库存化属于一个长期的过程，不能急于求成。在去库存化的工作中，政府既需要充分发挥自身所具备的宏观调控功能，还应该在适当的时期出台相关的政策进行引导，去保证房地产行业经营的秩序化、合理化地发展。在这一基础上，房地产开发商也需要严格地去遵循市场发展规律，对房地产价格进行科学地设置，利用多方合作的形式，推动房地产去库存化，为社会经济稳定进步提供支持。
参考文献：
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