来源：www.daxuelw.org 发布时间：2016-12-12
摘 要：在我国，受房地产快速发展的影响，房地产物业管理也得以快速发展。但截至目前为止，仍存在有法不依、服务水平不高、客户满意度低等诸多问题，房地产物业管理水平尚待进一步提高。在当前社会经济条件下，要想保持房地产行业的健康稳定发展，好的物业管理是一个极为重要的因素。鉴于当前物业管理中的诸多问题，文章对此进行了研究，并提出了相应的解决对策，以期为我国房地产物业管理的健康发展提供参考。
关键词：房地产；物业管理；市场经济；问题；对策
房地产物业管理，在我国住房商品化及住房体制改革的大环境下得以快速发展，并因此对我国房地产业的快速发展起到了积极的促进作用，对居民的工作及生活环境作出了有效改善，从整体上提升了我国的城市管理水平。
1 房地产物业管理意义
良好的物业管理，可以确保房产所有人及使用人工作和生活环境的安全、文明、舒适和整洁，起到提到居民居住水平、延长房屋使用寿命的积极作用，从而降低使用成本，最终实现房产的保值、增值。根据相关数据显示，房价、位置、环境以及小区物业管理等，是人们购房时重点关注的几个要素。一个物业管理较好的居住小区，更容易被消费者认可和接受，从而对房地产业的开发起到积极作用。
2 我国房地产物业管理存在的问题
（1）我国房地产物业管理相关法律法规尚需进一步完善。目前，我国尚未在全国范围内形成一套完善的房地产物业管理法律法规，现有相关法律法规多为地方性、行业性法规政策，法规体系亟需进一步完善。我国现行的有关物业管理的法规法规主要有实施于2003 年的《物业管理条例》和2004 年的《物业服务收费管理办法》，还有一些地方性及行业性的法规和规范，如《业主公约示范文本》、《物业管理委托合同示范文本》、《物业管理企业资质试行办法》等。受我国房地产物业管理发展水平参差不齐的影响，国家相关部门在对相关法律法规制定和完善的过程中，往往因实践经验及总结的不足而导致理论体系不健全，相关政策和经验往往仅限于对问题的就事论事或者对国外经验的简单模仿，严重地阻碍了我国物业管理法律法规体系的构建和完善，从而无法对我国房地产物业管理起到有效的指导和促进作用。
小区物业服务
（2）物业管理企业收费标准尚待统一。虽然国家为规范物业管理企业收费而出台了《物业服务收费管理办法》，但各地政府并未据此对物业收费标准进行统一规定，且缺乏有效的监督机制。这样使得物业管理公司在对哪些项目进行收费、收多少费以及如何收费等方面的规定鱼目混杂，广大业主没有一个统一的参考标准，只能任人宰割。而且，由于不受限制，部分物业公司往往通过重复收取公用电费、公共设备、垃圾清运费及电梯费等手段多收费、乱收费，以增加公司盈利。还有的物业公司甚至还会出台一些不甚合理的规章制度对业主的行为进行约束，一旦业主违反规章制度的相关规定，便对业主采取停水、停电、停气甚至罚款、扣除押金等处罚，甚至进行武力威胁，其目的就在于获得更多收益。此外，物业管理还存在小区环境管理脏乱差、服务不及时、不到位等诸多问题。总而言之，现有的物业管理公司，其主要目的就在于提供更少的服务而获取更高的收益，多收费、乱收费甚至强收费在当前来说普遍存在于大多数物业管理企业。
（3）物业管理企业整体水平不一致，缺乏专业人才。截止目前，我国房地产物业管理还处于单纯的代收代缴各种费用、对环境进行绿化和保洁、对小区治安进行防卫管理等简单服务上，管理方式多数还处于手工管理方式阶段。物业管理这种低要求、低门槛的特点使得物业管理企业特别容易组建，职工人员素质参差不齐，从而导致物业管理企业整体水平的低下。这种良莠不齐、水平低下的物业管理水平，无法有效保障广大业主的权益，难以获得广大业主的认可和肯定，进而影响到整个房地产行业的健康、稳定发展。
3 物业管理行业发展对策
（1）逐步建立完善的法律法规体系。虽然相关部门及单位为规范我国物业管理而出台了一系列法律法规，但相关法律法规体系仍需进一步进行完善。要对相关法律法规制度进行完善，需要从物业管理业务着手进行：①要对房屋及维修管理的相关法规及规章制度进行制定和完善；②要对设备管理的相关制度法规进行完善；③要对环境卫生相关管理办法及规章进行完善；④要对消防管理、保安保卫相关法律及规章进行完善；⑤对于当前普遍存在的物业管理多收费、乱收费以及收费难等现象，也亟需相关法律法规进行规范，实现物业公司依法收费、业务明白交费、依法维权。构建并实行科学合理的物业管理法律规章体系，可以为各物业管理企业的规范收费和依法经营提供有效指导，而广大业主也可以充分利用法律武器维护自己的合法权益。
（2）规范物业企业收费行为，促进业主自觉缴费。物业管理企业要依法规范收费行为，并向业主公开各项费用的去向，在业主的监督下规范活动。在物业管理服务中，要坚持以人为本，用感情去感染业主，获得业主的认可。此外，还要采用歌舞会、知识竞赛、公示等多种形式加强对物业管理知识的日常宣传，向业主传达消费理念，增强业主自觉缴费意识，从而有效地解决物业收费难题。
（3）设置物业管理企业进入标准，培养专业化人才。设置物业管理企业进入标准，明确行业准入的相关规定，从根本上提高我国物业管理企业水平。有效发挥品牌效应，加强对资源的集约化管理，进而为物业管理的发展提供重要支撑。同时，要加强物业管理专业人才的培养，通过对相关资质的认证，提升物业管理人员的持证上岗率。物业管理人员是确保物业管理健康发展的基础和保证，因此要求物业管理人员必须具备相应的素质要求：既要掌握相应的理论知识，还要具备一定的思想素质，并且要具备一定的动手能力，将理论知识运用于实践中去。物业管理企业，可以通过高校获得专业化的物业管理人员。
4 结束语
总而言之，进行物业管理的目的，在于通过物业服务的提供而让业主的生活更为和谐、文明、环保、安全、健康和舒适。我国的房地产物业管理，应不断向专业化、综合性进行转变，管理与服务的内容应涵盖物业建设和使用的全过程。随着人民生活水平的日益提高，其物质文化需求也在不断上升，要做好物业管理就必须逐步实现“规范化”服务，不断地促进我国房地产物业管理向着持久、稳步的独立行业发展。
参考文献：
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