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房地产开发项目前期成本控制问题及对策研究

来源：www.daxuelw.org 发布时间：2019-11-05

摘要：房地产项目中控制成本最重要的一环就是管控好开发房地产项目的前期成本。本文主要论述开发房地产项目前期构成的成本及有关的风险，分析管理房地产开发项目前期成本的主要方法。以为整个项目投资奠定良好的基础。
　　关键词：房地产开发；项目前期；成本控制
　　前言
　　由于最近这些年来房地产行业飞速发展，逐渐成了国民经济的一个重要产业，当然，房地产行业之间的竞争也越来越激烈。房地产行业面临着我国实行的宏观调控政策，遭遇了一个比较严峻的考验，尤其是政府有关部门出台了诸如限制增长房价和限制购买房产等新的政策，对房地产行业增加收入方面有所制约。因此，面临着我国现今的形式，房地产行业要想获得成功最主要的前提就是控制好成本。现今，大多数房地产企业在控制成本上都着重控制项目管理施工方面的成本，忽视了项目前期的预算成本控制。因其控制是否成功对工程总造价的影响巨大。所以，房地产开发商家在控制整体成本上应该首要控制好项目前期的成本，以便增加房地产企业投资效益。
　　1、关于开发房地产项目控制风险的关键点和前期成本
　　成本控制应涵盖房地产项目开发的整个过程，采取各种各样的强化措施，控制关于其他费用、不可预知费用、财务费用、销售费用、管理费用、报建税费、建筑安装工程费、前期工程费和土地成本等的有关资金消耗，把实际施行过程中产生的每一个类型的费用都管控在计划的成本范围中。随着成本控制理论的发展，房地产开发项目成本控制的对象也变得更为广泛，从项目的决策立项一直延伸到后期的物业服务及运营管理，即为项目全寿命周期成本控制。
　　1.1开发房地产项目的前期成本
　　不同区域的房地产项目，其前期成本的实际内容也有所不同，大体来讲成本由下列要素组成：1、其他前期费用。主要包括房地产开发项目前期有关工作人员的资金利息、福利费和工资等；2、前期工程费用。主要有“七通一平”费用或“三通一平”费用、勘察费和规划设计费等；3、安置补偿和土地拆迁费用。主要包括拆迁安置费、征地管理费、耕地占用税和青苗补偿费等；4、土地出让费。也就是房地产开发当地的土地单位拍卖出让或挂牌出让土地所需要支付的资金。
　　1.2风险的关键之处
　　（1）面临设计技术和设计质量的风险。房地产开发前期成本会遇到设计技术和设计质量的风险，这时就需要把握规划设计这个点。在整个房地产开发项目中规划设计费只占据了不足百分之一的总数，不过在房地产项目立项后会影响整个项目总成本的百分之七十五以上。设计房地产开发项目的好与坏对工期长短和工程项目的造价有着十分直接的影响。控制好规划设计时期的成本才可以把握好工程建设的总体费用，实现节约成本和降低工程造价的目的。设计规划时期也就自然是控制房地产开发项目前期费用的重要环节。
　　（2）面临拆迁土地、安置人员和土地购买风险。房地产开发项目遭遇拆迁土地、安置人员和土地购买风险后，控制该风险的关键在于前期投资决策时期。房地产开发项目的整个成本中土地成本占据了百分之三十，该项目是否可行取决于测算成本和评估论证开发该土地之后的后期升值的工作支出。所以，房地产开发项目中前期投资决策是控制前期成本最主要的一环，同时也是非常重要的时期。
　　2、开发房地产管理和控制前期成本的方式和举措
　　2.1房地产开发项目前期投资立项时期的成本
　　房地产项目的整体性成败与否会受到投资估算和可行性分析的影响，具体管理和控制前期投资成败的方法是：
　　（1）真正落实好编制投资估算和可行性研究工作。第一，估算开发房地产项目的效益分析编制投资。要求能够弹性、准确性和全面性的估算编制投资。编制投资的估算时要求可以全方位和仔细地估算，同时也是估算成本的目标，严格确保估算投资编制的正确性。把握好这个基础点的同时还要求思考到项目施工中遇到的具有弹性的一切外部因素，力求实现管控好项目总投资的目标。第二，要求房地产开发商严格遵守我国的社会和经济方面的相关政策和规定，按照需要来竞价所拍土地。根据所拍地块的市政规划、交通状况、环境和地理位置等要素来定位房地产项目的产品，并论证可行的经济成本、可行的项目方案、可行的售价和可行的房地产项目产品。做以上研究主要是为了实现企业最大程度的获得利益和降低项目运行风险的目的，当然，还要求开发进度和工程规模上都必须制定合理。

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